Immobilien-Teilverkäufe werden als einfache Lösung für Geldbedarf beworben. Doch die Angebote sind oft teuer und bergen versteckte Kosten. Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, muss meist hohe monatliche Nutzungsentgelte zahlen. Zusätzlich fallen beim späteren Gesamtverkauf weitere Gebühren an. Eine genaue Prüfung der Konditionen und der Vergleich mit Alternativen wie einem Bankkredit sind unerlässlich, um finanzielle Nachteile zu vermeiden.
Wichtige Punkte
- Monatliche Nutzungsentgelte können bis zu 5 Prozent des Auszahlungsbetrags erreichen.
- Zusätzliche Gebühren von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises fallen beim späteren Gesamtverkauf an.
- Anbieter beteiligen sich oft nicht an Instandhaltungs- und Modernisierungskosten.
- Ein herkömmlicher Bankkredit bietet in der Regel deutlich günstigere Konditionen.
- Unabhängige Rechtsberatung vor Vertragsabschluss ist dringend empfohlen.
Was ist ein Immobilien-Teilverkauf wirklich?
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein Konzept, bei dem Eigentümer einen Teil ihrer Immobilie an ein Unternehmen verkaufen. Sie erhalten dafür eine sofortige Auszahlung. Der Verkäufer bleibt im Haus wohnen und behält das Nutzungsrecht. Anbieter wie Wertfaktor, Heimkapital oder die Deutsche Teilkauf werben mit einer schnellen und unkomplizierten Abwicklung. Interessenten können online den Wert ihrer Immobilie schätzen lassen und erhalten zügig konkrete Angebote.
Das Kernprinzip: Der Immobilienbesitzer wird zum Miteigentümer mit dem Unternehmen. Das klingt auf den ersten Blick verlockend, da man flüssige Mittel erhält, ohne das Zuhause komplett aufgeben zu müssen. Doch die Details der Verträge sind komplex und können erhebliche finanzielle Belastungen mit sich bringen, die oft nicht sofort ersichtlich sind.
Hohe monatliche Gebühren: Das Nutzungsentgelt
Ein zentraler Bestandteil des Teilverkaufs ist das monatliche Nutzungsentgelt, das der Verkäufer an das Unternehmen entrichten muss. Dieses Entgelt ist vergleichbar mit einer Miete und kann je nach verkauftem Anteil und Immobilienwert erheblich sein.
„Wer 20 Prozent seiner Immobilie verkauft und 100.000 Euro ausgezahlt bekommt, muss fortan jährlich mindestens 4,99 Prozent des Auszahlungsbetrages oder monatlich 416 Euro zahlen, wenn das Nutzungsentgelt für 10 Jahre festgeschrieben sein soll.“
Beispielrechnung der Deutschen Teilkauf
Diese Beispielrechnung zeigt, dass sich über einen Zeitraum von zehn Jahren bereits 50.000 Euro an Nutzungsentgelten ansammeln. Das bedeutet, der Anbieter hat die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises bereits durch diese monatlichen Zahlungen zurückerhalten. Die Höhe der Entgelte ist bei verschiedenen Anbietern vergleichbar, kann aber auch deutlich variieren. Es ist wichtig zu beachten, dass diese Entgelte oft nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben sind und danach neu verhandelt werden können, was weitere Unsicherheiten schafft.
Faktencheck Nutzungsentgelt
- Vergleich mit Miete: Ein Nutzungsentgelt von 5 Prozent kann deutlich über einer ortsüblichen Mietrendite von 3 Prozent liegen. Für eine 100.000 Euro Wohnung wären dies 416 Euro statt 250 Euro Kaltmiete monatlich.
- Vergleich mit Darlehen: Aktuelle Immobiliendarlehenszinsen liegen bei guter Bonität bei etwa 3,3 Prozent pro Jahr (Stand Januar 2026). Ein Nutzungsentgelt von 5 Prozent ist somit deutlich höher.
Instandhaltungskosten bleiben oft beim Eigentümer
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Verteilung der Instandhaltungskosten. Während bei Mietverhältnissen der Vermieter für Reparaturen und Modernisierungen aufkommt, liegt diese Verantwortung beim Immobilien-Teilverkauf meist vollständig beim ursprünglichen Eigentümer. Selbst wenn Sie nur noch einen Teil der Immobilie besitzen, müssen Sie die volle Summe für notwendige Investitionen wie eine neue Heizungsanlage, Dämmung oder Dachreparaturen tragen.
Dies ist besonders problematisch, da der Gesetzgeber energetische Sanierungen vorschreiben kann. Solche Maßnahmen steigern den Wert der gesamten Immobilie, wovon auch der Teilkäufer profitiert, ohne sich an den Kosten zu beteiligen. Dies weicht stark von der üblichen Praxis bei geteiltem Immobilieneigentum ab, wo Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden.
Zusätzliche Gebühren beim Komplettverkauf
Die Angebote zum Teilverkauf sehen vor, dass der ursprüngliche Eigentümer bei einem späteren Gesamtverkauf der Immobilie seinen verbleibenden Anteil am Erlös erhält. Wer beispielsweise 20 Prozent verkauft hat, bekommt 80 Prozent des späteren Verkaufserlöses. Doch diese Rechnung ist nicht vollständig.
Beim Gesamtverkauf fallen zusätzliche Gebühren an. Häufig wird ein sogenanntes Durchführungs- oder Serviceentgelt von rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises fällig. Einige Anbieter verlangen sogar einen Mindesterlösanteil von 117 Prozent des eigenen Immobilienanteils, der vom Verkaufserlös abgezogen wird, selbst wenn keine Wertsteigerung erfolgte. Diese Kosten summieren sich und mindern den tatsächlichen Erlös erheblich.
Regulierungslücken und Risiken
Die Justizminister der Länder haben bereits auf erhebliche Lücken in der Regulierung von Teilverkaufsangeboten hingewiesen. Es wird kontrovers diskutiert, ob Anbieter mit dem Teilkauf gängige Verbraucherschutzvorschriften aus dem Darlehensrecht umgehen. Verbraucherzentralen halten Angebote, die sich gegen Wertverluste absichern, für unseriös. Hierbei erhält der Anbieter mindestens sein investiertes Geld plus einen Zuschlag, unabhängig von der tatsächlichen Wertentwicklung der Immobilie.
Ein Kredit als bessere Alternative?
Angesichts der hohen Nutzungsentgelte und zusätzlichen Gebühren beim Teilverkauf sollten Immobilienbesitzer unbedingt Alternativen prüfen. Ein herkömmliches Bankdarlehen kann in vielen Fällen deutlich attraktiver sein. Bei guter Bonität sind Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen aktuell (Januar 2026) ab etwa 3,3 Prozent pro Jahr möglich, oft mit einer zehnjährigen Zinsfestschreibung.
Der Vorteil eines Darlehens liegt auf der Hand: Sie behalten das volle Eigentum an Ihrer Immobilie und damit auch die volle Chance auf Wertsteigerungen. Zwar tragen Sie auch das Risiko von Wertverlusten, doch die Gesamtkosten sind in der Regel wesentlich geringer als bei einem Teilverkauf.
Kreditmöglichkeiten für Ältere und Selbstständige
Manchmal wird älteren Menschen oder Selbstständigen suggeriert, sie hätten keine Chance auf ein zinsgünstiges Darlehen. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Die Kreditvergabe hängt nicht primär vom Alter oder Status ab, sondern von der gesamten finanziellen Situation und der Geschäftspolitik der jeweiligen Bank. Es gibt Banken, die auch Rentnern Kredite vergeben. Es existiert kein Gesetz, das vorschreibt, dass Darlehen noch zu Lebzeiten vollständig zurückgezahlt werden müssen.
Es lohnt sich immer, Angebote von verschiedenen Banken einzuholen und sich umfassend beraten zu lassen. Eine unabhängige Beratung, beispielsweise bei einer Verbraucherzentrale, kann helfen, die besten Konditionen zu finden und Fallstricke zu erkennen.
Fallstricke erkennen und rechtlich prüfen lassen
Die Angebote für Immobilien-Teilverkäufe sind nicht standardisiert und können sich gravierend unterscheiden. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung aller Vertragsdetails ist unerlässlich. Individuelle Vertragsergänzungen können die Rechtsposition verbessern.
- Nießbrauchrecht: Ein lebenslanges Nießbrauchrecht kann vereinbart werden, das Ihnen das alleinige Nutzungsrecht sichert. Allerdings besteht auch hier das Risiko der Räumung bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtungen.
- Rückkaufoption: Klären Sie, ob Sie oder Ihre Erben die Option haben, den verkauften Teil zurückzukaufen und wie der Rückkaufspreis berechnet wird. Die Unabhängigkeit eines Gutachters ist hier entscheidend.
Angesichts der Komplexität und der potenziellen Kosten eines Teilverkaufs, die oft höher sind als bei einem Darlehen, stellt sich die Frage, wann ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein könnte. Möglicherweise nur bei der Annahme sehr starker Wertverluste der Immobilie, wobei dann ein kompletter Verkauf oft die bessere Entscheidung wäre.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) bietet weitere Informationen und eine Checkliste zum Thema Teilverkauf an. Lassen Sie sich stets konkrete Vertragsangebote geben und bestehen Sie beim Notartermin auf eine umfassende Aufklärung über alle Risiken. Einige Notare haben die Beurkundung solcher Verträge bereits abgelehnt, da sie unwirksame Vereinbarungen enthielten.
Neben dem Teilverkauf gibt es weitere Optionen, um die eigene Immobilie zu verrenten, wie die Umkehrhypothek oder die Leibrente. Auch ein Verkauf mit anschließendem Mietvertrag kann eine Alternative sein, um im gewohnten Umfeld wohnen zu bleiben. Unabhängige Beratung ist hier der Schlüssel zu einer fundierten Entscheidung.
