Offene Immobilienfonds, einst als stabile Säule vieler Portfolios betrachtet, erleben derzeit turbulente Zeiten. Jüngste Abwertungen und vorübergehende Schließungen von Fondsgesellschaften beunruhigen Anleger. Die Neubewertung von Immobilienwerten aufgrund aktueller Marktentwicklungen führt zu Unsicherheiten und wirft die Frage auf, wie Anleger ihre Investments am besten schützen können.
Wichtige Erkenntnisse
- Abwertungen sind Realität: Mehrere offene Immobilienfonds haben ihre Anteilspreise deutlich herabgesetzt.
- Fonds können schließen: Vorübergehende Schließungen dienen dem Schutz der Fondswerte, blockieren aber den direkten Zugriff auf das Kapital.
- Falschberatung prüfen: Bei unzureichender Risikoaufklärung können Schadensersatzansprüche bestehen.
- Abfindungsangebote kritisch sehen: Unseriöse Angebote, oft aus dem Ausland, sollten gemieden werden.
- Risikostreuung ist entscheidend: Offene Immobilienfonds sind keine risikofreie Alternative zu Tages- oder Festgeld.
Marktturbulenzen und ihre Folgen für Anleger
Die Immobilienmärkte sind in Bewegung. Im Sommer 2024 senkte die Fondsgesellschaft Union Investment den Anteilspreis ihres offenen Immobilienfonds Wohnen ZBI um rund 17 Prozent. Dies wurde als notwendige Anpassung an die aktuellen Marktbedingungen begründet. Ähnliche Entwicklungen gab es auch beim Leading Cities Invest von Kanam Grund, der ebenfalls abgewertet wurde.
Eine noch drastischere Maßnahme betrifft den Wertgrund Wohnselect D. Seit dem 15. Januar 2026 können Anleger ihre Fondsanteile dort nicht mehr direkt an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dies bedeutet, dass der direkte Zugang zum investierten Kapital über die Fondsgesellschaft vorerst nicht mehr möglich ist. Auslöser hierfür waren vermehrte Kündigungen von Anlegern, die zu einem erhöhten Mittelabfluss führten.
Faktencheck: Offene Immobilienfonds
- Investieren zu mindestens 51 Prozent direkt in Immobilien.
- Erzielen Renditen durch Mieteinnahmen sowie Kauf und Verkauf von Objekten.
- Sind KEINE sichere Anlage, im Gegensatz zu Tages- oder Festgeld.
- Können von sinkenden Mieteinnahmen oder Wertverlusten betroffen sein.
Was eine Fondsschließung bedeutet
Die vorübergehende Schließung eines offenen Immobilienfonds ist keine Insolvenz. Es handelt sich um eine gesetzlich vorgesehene Schutzmaßnahme. Sie soll verhindern, dass in Zeiten hoher Mittelabzüge Immobilien unter Druck und zu ungünstigen Preisen verkauft werden müssen, was allen Anlegern schaden würde.
Ziel ist es, einen Interessenausgleich zwischen Anlegern zu schaffen, die ihr Geld zurückfordern möchten, und jenen, die langfristig investiert bleiben wollen. Die Fondsgesellschaft gewinnt durch die Schließung Zeit, um Immobilien zu marktgerechten Preisen zu veräußern. Eine solche Schließung kann bis zu drei Jahre dauern. Während dieser Zeit können Anleger ihre Anteile nur über die Börse verkaufen, oft jedoch mit deutlichen Abschlägen auf den zuletzt festgestellten Anteilspreis.
„Die Schließung eines Fonds ist eine Maßnahme zum Schutz der Anlegerwerte und nicht gleichbedeutend mit einer Insolvenz. Sie ermöglicht es der Fondsgesellschaft, Immobilien geordnet zu veräußern.“
Handlungsoptionen für Anleger
Verkauf an der Börse oder abwarten?
Anleger, deren Fonds noch Rückgaben zulässt, können ihre Anteile nach Ablauf einer Haltefrist von in der Regel 24 Monaten kündigen. Die Rückgabefrist beträgt meist 12 Monate. Der Verkaufspreis wird jedoch erst bei der Abrechnung der Rückgabe ermittelt, was bedeutet, dass der aktuelle Anteilspreis nicht garantiert ist.
Alternativ besteht die Möglichkeit, Anteile sofort an der Börse zu verkaufen. Dies schließt zukünftige Verluste aus, führt aber in der Regel zu einem niedrigeren Verkaufspreis im Vergleich zum zuletzt veröffentlichten Anteilspreis des Fonds. Ein Beispiel verdeutlicht dies: Der Fonds „UniImmo: Wohnen ZBI“ wurde im Januar 2026 von der Fondsgesellschaft mit rund 42 Euro pro Anteil bewertet, an der Börse jedoch nur für etwa 36 Euro gehandelt.
Schadensersatzansprüche prüfen
Wenn Ihnen offene Immobilienfonds als sichere Anlage empfohlen wurden oder wenn Sie angegeben haben, jederzeit über Ihr Kapital verfügen zu müssen, könnte eine Falschberatung vorliegen. Dies könnte einen Anspruch auf Schadensersatz begründen. Anleger tragen hierbei die Beweislast. Es ist ratsam, alle Unterlagen, insbesondere das „Basisinformationsblatt“ und die „Geeignetheitserklärung“, genau zu prüfen.
Mehrere Gerichte haben bereits Anlegern Schadensersatz wegen Falschberatung zugesprochen, darunter das LG Stuttgart (Az. 12 O 287/24) und das LG Münster (Az. 114 O 7/25). Ein im Kapitalanlagerecht erfahrener Rechtsanwalt kann bei der Prüfung und Durchsetzung solcher Ansprüche helfen.
Hintergrund: Irreführende Risikoeinstufungen
Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hat Klage gegen die ZBI Fondsmanagement GmbH eingereicht. Der Grund: Im Basisinformationsblatt des Immobilienfonds Wohnen ZBI aus Dezember 2023 war ein Risikoindikator von 2 angegeben, was ein geringes Verlustrisiko suggeriert. Nach Ansicht der Verbraucherzentrale hätte hier, wie bei vielen anderen offenen Immobilienfonds, ein Risikoindikator von 6 angegeben werden müssen. Das Landgericht Nürnberg-Fürth folgte dieser Auffassung bereits mit Urteil vom 21.02.2025 (Az 4 HK O 5879/24), das Verfahren wird jedoch am OLG Nürnberg fortgesetzt.
Vorgehen bei Schadensersatzforderungen
Sollten Sie bei Kenntnis der tatsächlichen, deutlich höheren Risikoklasse von einem Kauf abgesehen haben, könnten Sie unter Umständen vom Vertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern. Hierfür müssen Sie glaubhaft machen können, dass die fehlerhafte Risikoklassifizierung Ihre Anlageentscheidung beeinflusst hat. Eine mögliche Formulierung für einen Rücktritt vom Kauf könnte lauten:
„Bei Abschluss des Anlagevertrags wurde ich über die Risikoeinstufung des Fonds getäuscht. Ich erkläre hiermit den Rücktritt vom Kauf und fordere Sie auf, mir innerhalb von vier Wochen schriftlich zu bestätigen, dass Sie der Rückabwicklung des Vertragsverhältnisses zustimmen und mir die investierte Summe innerhalb weiterer vier Wochen vollständig erstatten, zuzüglich einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 5 Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Kaufdatum.“
Es ist wichtig zu beachten, dass Schadensersatzansprüche aus einer Beratung verjähren können, wenn diese länger als drei Jahre zurückliegt. Die Verjährungsfrist beginnt jedoch erst mit Kenntnis des Anspruchs zu laufen.
Abfindungsangebote: Vorsicht ist geboten
Anleger sollten bei Abfindungsangeboten von Immobilienfonds äußerst wachsam sein. Es gab in der Vergangenheit Fälle, in denen unseriöse Angebote, beispielsweise von der SCP INVESTMENTS LIMITED aus Majuro (Marshallinseln), an Anleger verschickt wurden. Diese Angebote betrafen Anteile von Grundbesitz Global oder Grundbesitz Europa.
Auffällige Merkmale unseriöser Angebote sind oft ein Firmensitz in exotischen Ländern ohne plausible Begründung für das Interesse an deutschen Immobilienfonds und ein viel zu niedriger Abfindungspreis. Im genannten Fall lag der Höchstpreis des Abfindungsangebots rund 40 Prozent unter dem aktuellen Börsenkurs der Fondsanteile.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) weist darauf hin, dass Banken solche Schreiben zwar weiterleiten müssen, Anleger aber selbst die Informationen prüfen müssen und das Institut keinerlei Verantwortung für das Angebot übernimmt. Unseriöse Abfindungsangebote aus dem Ausland können in der Regel ignoriert werden.
Sinnvolle Anlagestrategien und Risiken
Offene Immobilienfonds sind keine risikofreie Anlage. Mieteinnahmen können sinken oder ausfallen, und statt Wertsteigerungen sind auch Wertverluste möglich. Immobilienpreise hängen stark von Angebot und Nachfrage am jeweiligen Standort ab. Im Gegensatz zu börsennotierten Aktien sind Immobilien weniger liquide und können nicht so schnell und günstig gekauft oder verkauft werden, wenn viele Anleger gleichzeitig große Summen abziehen möchten.
Offene Immobilienfonds sind kein Ersatz für sicheres Tages- oder Festgeld. Wer offene Immobilienfonds als Beimischung zur Ergänzung einer Anlagestrategie nutzen möchte, sollte die anzulegende Summe niemals in einen einzigen Fonds investieren, sondern auf möglichst viele verschiedene Immobilienfonds verteilen, um das Risiko zu streuen.
Geschlossene Immobilienfonds
- Investieren für einen bestimmten Zeitraum in Immobilien.
- Verkauf vor Ablauf der Frist ist schwierig.
- Geringere Risikostreuung, da weniger Objekte erworben werden.
- Deutlich risikoreicher als offene Immobilienfonds.
Eine einfache, langfristige Anlagestrategie zum Vermögensaufbau funktioniert auch hervorragend ohne offene Immobilienfonds. Für Anleger, die dennoch in diesen Bereich investieren möchten, ist eine gründliche Risikobewertung und Diversifikation unerlässlich.
