Die regelmäßige Wartung einer Immobilie ist entscheidend, um ihren Wert langfristig zu sichern und unerwartete Kosten zu vermeiden. Viele Aufgaben können Eigentümer selbst erledigen, für andere ist Fachpersonal unerlässlich. Eine vorausschauende Planung hilft, Schäden frühzeitig zu erkennen und teure Reparaturen zu minimieren.
Wichtige Erkenntnisse
- Regelmäßige Wartung sichert den Immobilienwert und minimiert Reparaturkosten.
- Jährliche Inspektionen für Heizung, Dach und Fassade sind empfehlenswert.
- Einige Prüfungen sind gesetzlich vorgeschrieben, andere dienen der Werterhaltung.
- Kosten für Wartung variieren, Angebote sollten immer verglichen werden.
- Wichtige Versicherungen schützen vor finanziellen Risiken.
Warum regelmäßige Immobilienpflege unerlässlich ist
Als Immobilienbesitzer tragen Sie die Verantwortung für den Zustand Ihres Eigentums. Eine konsequente Wartung und Inspektion ist nicht nur eine Frage der Werterhaltung, sondern auch der Sicherheit und Effizienz. Kleinere Mängel können sich schnell zu größeren Problemen entwickeln, deren Behebung deutlich teurer wird. Ein frühzeitiges Erkennen von Schäden spart Zeit und Geld.
Es gibt gesetzliche Pflichten, bestimmte Anlagen regelmäßig prüfen zu lassen, wie beispielsweise Feuerstätten oder Rauchwarnmelder. Andere Inspektionen sind zwar nicht verpflichtend, aber dringend empfohlen, um die Funktionsfähigkeit von Heizungsanlagen, Dächern oder elektrischen Installationen zu gewährleisten.
Faktencheck: Wartung zahlt sich aus
Experten schätzen, dass regelmäßige Wartung die Lebensdauer von Bauteilen um bis zu 30% verlängern kann. Dies führt zu erheblichen Einsparungen bei Ersatzinvestitionen.
Neun Schlüsselbereiche der Immobilieninspektion
1. Heizungs-, Wasser- und Abwasseranlagen
Die Heizungsanlage sollte idealerweise jährlich von einem Fachbetrieb gewartet werden. Dies sichert einen effizienten und sicheren Betrieb und verlängert die Lebensdauer. Eine regelmäßige Kontrolle der Temperaturen, des Pumpendrucks und die Entlüftung der Heizkörper sind grundlegende Schritte. Auch Wasser- und Abwasserleitungen sowie Armaturen müssen auf Verkalkungen und Dichtheit geprüft werden. Trinkwasserfilter erfordern einen halbjährlichen Wechsel oder eine Spülung. Bei Neubauten ist ein Trinkwasserfilter Pflicht, bei Bestandsgebäuden dringend empfohlen.
Wichtige Fragen umfassen: Sind die Rohre ausreichend wärmegedämmt? Funktionieren alle Pumpen einwandfrei? Tropfen Armaturen oder sind sie verkalkt? Auch Hebeanlagen und Rückstauverschlüsse müssen regelmäßig gewartet werden, um bei Starkregenereignissen funktionsfähig zu bleiben.
2. Feuerstätten, Öfen und Kamine
Schornsteinfeger sind für die Betriebssicherheit von Feuerungsanlagen und die Brandsicherheit zuständig. Sie kontrollieren auch Emissionen. Es gibt laufende Kehr- und Messdienstleistungen sowie die grundlegende Feuerstättenschau. Letztere ist gesetzlich vorgeschrieben und muss mindestens zweimal innerhalb von sieben Jahren erfolgen. Für die wiederkehrenden Arbeiten besteht seit 2013 freie Schornsteinfegerwahl. Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger legen die Intervalle fest; bei Holzheizungen sind diese häufiger als bei Gasheizungen.
Ein Tipp: Die jährliche Heizungswartung sollte vor dem Besuch des Schornsteinfegers stattfinden, um Nacharbeiten zu vermeiden. Ältere Kaminöfen müssen oft nachgerüstet oder stillgelegt werden, wenn sie nicht den aktuellen Emissionsstandards entsprechen.
„Die regelmäßige Überprüfung von Feuerstätten ist nicht nur eine gesetzliche Pflicht, sondern ein entscheidender Beitrag zur Sicherheit des gesamten Hauses.“
3. Elektrische Anlagen prüfen
Die Funktionstüchtigkeit von Elektroinstallationen, Geräten, Beleuchtungen und Sicherungen sollte regelmäßig kontrolliert werden. Ein „E-Check“ ist für private Haushalte zwar nicht verpflichtend, aber ratsam. Laien können eine Sichtprüfung auf beschädigte Kabel durchführen. Alle weiteren Prüfungen und Arbeiten an elektrischen Anlagen dürfen nur durch Fachkräfte erfolgen.
Eine monatliche Ablesung des Stromzählers hilft, den Verbrauch im Blick zu behalten und frühzeitig auf ungewöhnliche Anstiege zu reagieren. Die Überprüfung des Sicherungskastens gehört ebenfalls in die Hände eines Fachmanns. Ein Fehlerstrom-Schutzschalter (FI-Schalter) ist in Bestandsgebäuden oft nicht vorhanden und sollte nachgerüstet werden.
Hintergrund: Der E-Check
Der E-Check ist eine umfassende Prüfung aller elektrischen Anlagen und Geräte im Haus. Er dient der Sicherheit und kann helfen, versteckte Mängel oder Brandgefahren aufzudecken, auch wenn er für Privatpersonen nicht vorgeschrieben ist.
4. Hausdach und Dachrinne kontrollieren
Das Dach ist den Witterungseinflüssen am stärksten ausgesetzt und sollte jährlich auf Schäden, Risse oder Undichtigkeiten geprüft werden, besonders nach Unwettern. Fehlende oder beschädigte Dachpfannen müssen umgehend ersetzt werden. Die Dachentwässerung, einschließlich Dachrinnen und Fallrohre, muss frei von Laub und Verschmutzungen sein, um Abflussprobleme zu vermeiden. Auch Korrosionsschäden an den Rinnen sollten behoben werden.
Flachdächer erfordern besondere Aufmerksamkeit bezüglich der Abdichtung und des Ablaufs. Ein intakter Blitzschutz ist ebenfalls wichtig, falls vorhanden.
5. Fassade inspizieren und reinigen
Die Fassade schützt das Mauerwerk und sollte regelmäßig auf Risse, Feuchtigkeit und Putzschäden kontrolliert werden. Beschädigungen können zu Feuchtigkeit im Mauerwerk führen und bei Wärmedämm-Verbundsystemen den Brandschutz beeinträchtigen oder die Dämmwirkung reduzieren. Eine professionelle Reinigung entfernt Schmutz und Algen, sollte aber nur bei intakter Fassade erfolgen. Vorsicht ist geboten bei der Verwendung von Hochdruckreinigern, die Putzschäden verursachen können. Vor einer Reinigung ist eine Begutachtung durch einen Fachmann sinnvoll.
6. Fenster und Türen überprüfen
Um Energieverluste zu minimieren, sind intakte Dichtungen an Fenstern und Türen entscheidend. Diese sollten regelmäßig geprüft und bei Bedarf ausgetauscht werden. Bewegliche Teile wie Beschläge benötigen jährliche Wartung, Reinigung und Ölung. Ein Fachbetrieb kann hierfür Wartungsverträge anbieten. Auch die Anstriche von Holzelementen und elastischen Fugen am Wandanschluss müssen kontrolliert und erneuert werden. Die Funktion von Rollläden, Sonnenschutz und deren Motorisierung ist ebenfalls zu prüfen.
7. Lüftungs- und Klimaanlagen warten lassen
Klimaanlagen und Lüftungsanlagen sollten jährlich von einem Fachbetrieb gewartet werden. Bei Lüftungsanlagen müssen Filter regelmäßig getauscht werden; dies können Eigentümer oft selbst erledigen. Bei zentralen Anlagen ist zudem eine Reinigung der Luftwege ratsam. Die Prüfung komplexerer Anlagen mit Wärmerückgewinnung sollte durch eine Fachfirma erfolgen. Bei Klimaanlagen sind Kühlmittelstände, Thermostatsteuerung, Lüfter und Kondensatoren wichtige Prüfpunkte.
- Filter der Klimaanlage tauschen
- Kühlmittelstände prüfen
- Thermostatsteuerung testen
- Lüfter und Kondensatoren auf Zustand prüfen
8. Garten und Außenbereich pflegen
Der Garten und die Außenanlagen benötigen ebenfalls regelmäßige Pflege. Dazu gehören die Kontrolle auf Unkraut, Schädlinge und Pflanzenkrankheiten. Bäume und Sträucher sollten regelmäßig zurückgeschnitten werden. Angesichts des Klimawandels ist es sinnvoll, den Garten an Hitze und Trockenheit anzupassen, etwa durch Reduzierung von Versiegelung und die Förderung der Biodiversität mit vielfältigen Pflanzungen. Auch Terrassen, Wege und Entwässerungsrinnen müssen gereinigt werden. Vor dem Winter sollten Außenzapfstellen abgestellt und geleert werden, um Frostschäden zu vermeiden.
9. Schädlingsbefall in Haus und Wohnung
Bei Anzeichen von Schädlingen wie Wespen, Ratten oder Mäusen ist schnelles Handeln gefragt. Wespennester dürfen nicht eigenmächtig entfernt werden, da Wespen geschützt sind. Hier ist die Kontaktaufnahme mit der Gemeindeverwaltung oder Naturschutzverbänden ratsam. Bei anderen Schädlingen sollte ein Kammerjäger hinzugezogen werden, der umwelt- und gesundheitsverträgliche Methoden anwendet. Eine Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung kann unter Umständen einen Teil der Kosten für die Schädlingsbekämpfung übernehmen.
Inspektionsintervalle und Kostenübersicht
Die Häufigkeit der Inspektionen hängt von der Art und Größe der Immobilie sowie der spezifischen Anlage ab. Heizungsanlagen sollten jährlich vor dem Winter gewartet werden, Klimaanlagen alle zwei bis drei Jahre. Die Intervalle für Abwasserleitungen variieren je nach Bundesland.
Typische Inspektionskosten (Schätzwerte)
- Heizungswartung: 100 - 400 Euro (je nach Anlagentyp)
- Fassadenreinigung: 15 - 25 Euro pro Quadratmeter
- Klimaanlagenwartung: 100 - 200 Euro jährlich
- Dachinspektion: 150 - 300 Euro (je nach Größe und Deckung)
- Elektroanlagenprüfung: 100 - 200 Euro jährlich
- Schädlingsbekämpfung: 100 - 500 Euro (einmalige Behandlung)
- Gartenpflege: 50 - 200 Euro pro Monat (je nach Umfang)
Es ist wichtig, im Budget Kosten für regelmäßige Wartungen einzuplanen und stets mehrere Angebote einzuholen, um überteuerte Verträge zu vermeiden. Besonders bei Dachinspektionen sollte man vor sogenannten „Dachhaien“ auf der Hut sein, die unaufgeforderte Dienste anbieten.
Wichtige Versicherungen für Hauseigentümer
Als Immobilienbesitzer sollten Sie sich gegen verschiedene Risiken absichern. Eine Wohngebäudeversicherung ist unerlässlich, da sie Schäden am Gebäude selbst durch Feuer, Sturm oder Leitungswasser abdeckt. Die Hausratversicherung schützt Ihr Inventar vor ähnlichen Schäden sowie vor Einbruchdiebstahl.
Eine Haftpflichtversicherung ist für jeden unverzichtbar. Sie deckt Schäden ab, die Dritten durch Sie oder Ihr Eigentum entstehen, beispielsweise wenn jemand im Treppenhaus stürzt oder ein Dachziegel herabfällt. Eine ergänzende Elementarschadenversicherung schützt vor Naturkatastrophen wie Überschwemmungen oder Erdrutschen und lässt sich oft in die Wohngebäudeversicherung integrieren.
Zusätzliche Versicherungen wie eine Rechtsschutzversicherung, Grundbesitzerhaftpflicht, Bauherrenhaftpflicht, Gewässerschadenhaftpflicht, Glasversicherung, Photovoltaikversicherung oder sogar eine Cyber-Versicherung (bei Smart-Home-Systemen) können je nach individueller Situation sinnvoll sein.