Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist ein zentrales Instrument der deutschen Klimapolitik. Es legt energetische Anforderungen an Gebäude fest und betrifft sowohl Neubauten als auch bestehende Immobilien. Seit seiner Einführung im November 2020 und der Anpassung zum 1. Januar 2024 ist es entscheidend für Eigentümer, Mieter und Bauherren. Das Gesetz zielt darauf ab, den Energieverbrauch im Gebäudesektor zu senken und die Klimaschutzziele Deutschlands zu erreichen. Mehr als 30 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Deutschland entfallen auf Gebäude, und dieser Sektor überschreitet seit Jahren die zulässigen Treibhausgasemissionen.
Wichtigste Punkte
- Das GEG legt Anforderungen an Heizung, Kühlung und Dämmung von Gebäuden fest.
- Für Neubauten gelten strenge Vorgaben zum Primärenergieverbrauch und zur Gebäudehülle.
- Bei Bestandsgebäuden gibt es Austausch- und Nachrüstpflichten sowie bedingte Anforderungen bei Modernisierung.
- Neue Heizungen müssen ab bestimmten Fristen einen Anteil erneuerbarer Energien nutzen.
- Verstöße gegen das GEG können zu hohen Bußgeldern führen.
Was das Gebäudeenergiegesetz bedeutet
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst. Es fasst deren Inhalte zu einer einzigen Vorschrift zusammen. Das Gesetz gilt für alle beheizten oder klimatisierten Gebäude. Seine Vorgaben betreffen primär die Heizungstechnik und den Wärmedämmstandard.
Bei der Ermittlung des Energiehaushalts eines Gebäudes berücksichtigt das GEG neben Raumheizung und -kühlung auch die Warmwasserbereitung, den Betrieb von Lüftungsanlagen sowie den Stromverbrauch von Geräten wie Heizungspumpen und Kesseln. Zudem müssen Gebäude bestimmte Anforderungen an den Luftaustausch und die Minimierung von Wärmebrücken erfüllen. Wärmebrücken sind Stellen im Gebäude, die weniger gut gedämmt sind, beispielsweise Ecken.
Hintergrund der Gesetzgebung
Der Gebäudesektor ist maßgeblich für den Energieverbrauch und die Treibhausgasemissionen in Deutschland verantwortlich. Die Bundesregierung möchte die Abhängigkeit von Energieimporten reduzieren und die Energieversorgung umweltfreundlicher gestalten. Das GEG ist ein Instrument, um diese Ziele zu erreichen und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Aktuelle Diskussionen deuten auf eine mögliche Neufassung des Gesetzes hin, die im Juli 2026 in Kraft treten könnte, um europäische Gebäuderichtlinien umzusetzen und die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen zu überarbeiten.
Anforderungen an Neubauten
Der Neubau nimmt einen großen Teil des GEG ein. Das Gesetz definiert ein sogenanntes Referenzgebäude mit spezifischen Standards für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Bauteile. Dieses Referenzgebäude ist nicht besonders energieeffizient und dient als Vergleichsbasis.
Ein Neubau darf höchstens 55 Prozent des Primärenergieverbrauchs seines Referenzwerts erreichen. Die Gebäudehülle muss mindestens die energetische Qualität des Referenzgebäudes aufweisen. Diese Kriterien für die bauliche Hülle wurden im Herbst 2020 gelockert.
Faktencheck Neubau
- Referenzwert: Neubauten dürfen max. 55% des Primärenergieverbrauchs eines Referenzgebäudes erreichen.
- Berechnung: Der nicht erneuerbare Anteil der Primärenergie wird berücksichtigt.
- Alternative: Berechnung der zulässigen Treibhausgasemissionen ist möglich.
- Förderung: KfW-Förderung für Effizienzhaus-Standards 40 oder 40 plus bei Übertreffen der GEG-Anforderungen.
Methoden zur Energiebedarfsberechnung
Das GEG bietet zwei Berechnungsmethoden, um die Umweltauswirkungen des Energiebedarfs zu bewerten. Die übliche Methode berechnet die zulässige Primärenergie, die ein Neubau verbrauchen darf. Dabei werden die verwendeten Energieträger mit spezifischen Primärenergiefaktoren multipliziert. Holzpellets haben hier einen günstigen Faktor, während Elektrizität aus dem Netz schlechter abschneidet.
Alternativ kann die Menge der zulässigen Treibhausgasemissionen berechnet werden. Dieses Verfahren muss bei der örtlichen Behörde beantragt werden. Es erfordert einen Bericht über Investitionskosten, Energieverbräuche und Erfahrungen mit dem Verfahren ein Jahr nach Bauabschluss. Bei dieser Methode darf der Dämmstandard eines Wohnhauses geringer sein als bei der Primärenergiebetrachtung. Der Endenergiebedarf darf einen bestimmten Wert nicht überschreiten.
Es ist ratsam, über die Mindeststandards des GEG hinauszugehen. Ein energetisch höherwertiger Neubau verursacht oft keine wesentlich höheren Mehrkosten und führt zu erheblichen Fördergeldern, insbesondere bei hohen Energiepreisen. Je besser die Energieeffizienz, desto höher fällt die KfW-Förderung aus. Der Passivhausstandard gilt als vorbildlich und liegt weit unter den gesetzlichen Anforderungen.
Pflichten bei Erneuerung und Modernisierung von Bestandsgebäuden
Bestandsgebäude spielen eine größere Rolle im Gesamtenergieverbrauch als Neubauten. Für sie gelten verschiedene Austausch- und Nachrüstpflichten, die Eigentümer zu bestimmten Terminen erfüllen müssen. Hinzu kommen bedingte Anforderungen, die nur bei ohnehin geplanten Modernisierungen greifen.
Austausch- und Nachrüstverpflichtungen
Diese Pflichten gelten für alle bestehenden Wohngebäude. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn die Eigentümer seit Februar 2002 selbst darin wohnen. Wer ein solches Haus kauft, muss die Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen.
- Heizungsaustausch: Eine Heizung muss nur dann ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre ist und weder Brennwert- noch Niedertemperaturkessel besitzt. Betroffen sind nur sehr wenige Geräte, da die meisten alten Öl- und Gasheizungen bereits diese Kesseltypen verwenden.
- Rohrdämmung: Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Bereichen müssen gedämmt sein.
- Dämmung oberster Geschossdecken: Oberste Geschossdecken zu unbeheizten Dachräumen mussten bereits bis Ende 2015 gedämmt werden, sofern kein Mindestwärmeschutz (meist vier Zentimeter Dämmung) vorhanden war. Dies gilt auch für Spitzböden und nicht ausgebaute Räume. Alternativ kann das darüber liegende Dach gedämmt werden. Auch hier gibt es Ausnahmen für Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die seit Februar 2002 im Gebäude wohnen.
"Die Verbraucherzentrale empfiehlt, diese Verbesserungsmaßnahmen auch dann durchzuführen, wenn keine gesetzliche Pflicht besteht, um langfristig Energiekosten zu sparen und den Wohnkomfort zu erhöhen."
Anforderungen bei freiwilligen Modernisierungen
Werden Bauteile verändert oder modernisiert, schreibt das GEG Mindeststandards vor. Dies gilt beispielsweise beim Erneuern des Fassadenputzes oder dem Austausch von Fenstern. Ein bloßer Neuanstrich ohne weitere Baumaßnahmen fällt nicht unter das GEG. Es ist jedoch sinnvoll, Malerarbeiten mit einer Fassadendämmung zu verbinden, da ohnehin ein Gerüst benötigt wird.
Bei der Erneuerung von Bestandsbauten gibt es zwei Wege, die GEG-Anforderungen zu erfüllen:
- Einzelmaßnahmen: Werden nur einzelne Sanierungsmaßnahmen vorgenommen (z.B. Fassadendämmung oder Fensteraustausch), gibt das GEG spezifische U-Werte (Wärmedurchgangskoeffizienten) für das jeweilige Bauteil vor.
- Umfassende Modernisierungen: Bei größeren Modernisierungen wird eine energetische Gesamtbilanzierung durchgeführt, ähnlich wie bei einem Neubau. Auch hier kann zwischen Primärenergie- und Treibhausgasberechnung gewählt werden.
Beim Primärenergieverfahren darf der Bedarf des sanierten Gebäudes höher sein als der eines Neubaus (maximal das 2,5-fache). Beim Treibhausgasverfahren dürfen die Emissionen maximal die gleiche Höhe wie bei einem Neubau erreichen, der Energiebedarf aber bis zu 85 Prozent höher sein.
GEG-Anforderungen für Außenbauteile bei Modernisierung
| Bauteil | Geforderter U-Wert (W/m²K) | Orientierungswerte für Maßnahmen |
|---|---|---|
| Außenwand | 0,24 | 12 bis 16 cm Dämmung |
| Fenster (Uw-Wert) | 1,30 | Zweischeiben-Wärmeschutz-Verglasung |
| Dachschrägen, Steildächer | 0,24 | 14 bis 18 cm Dämmung |
| Oberste Geschossdecken | 0,24 | 14 bis 18 cm Dämmung |
| Flachdächer | 0,20 | 16 bis 20 cm Dämmung |
Hinweis: Für Förderprogramme, z.B. der KfW-Bank, sind die Anforderungen oft höher als die GEG-Mindeststandards.
Regelungen zum Ersatz von Heizungen
Der Einbau einer neuen Heizung in Bestandsgebäuden unterliegt seit Januar 2024 spezifischen GEG-Vorgaben, zunächst nur für Öl- und Gasheizungen. In Gebieten mit kommunaler Wärmeplanung und geplanten klimafreundlichen Wärme- oder Wasserstoffnetzen gelten die GEG-Anforderungen sofort. Andernorts treten diese Vorgaben schrittweise in Kraft: Mitte 2026 in Großstädten und Mitte 2028 in allen Gemeinden.
Die Bundesregierung plant eine Neuregelung der Heizungsanforderungen ab Juli 2026. Es ist vorgesehen, dass neue Gas- oder Ölheizungen ab 2029 anteilig mit Biogas oder Bioöl betrieben werden müssen. Dieser Anteil soll stufenweise erhöht werden. Die Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, soll entfallen. Für Mieter sind Schutzregelungen gegen zu hohe Betriebskosten unwirtschaftlicher Heizungen geplant.
Anforderungen an neue Heizungsarten
Das GEG sieht vor, dass die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugt wird. Dies kann rechnerisch von einer Fachperson nachgewiesen werden oder durch die Einhaltung spezifischer Auflagen je nach Heizungsart.
Als erneuerbare Energien gelten laut GEG Geothermie, Umweltwärme (z.B. durch Wärmepumpen), Abwärme, selbst erzeugter Photovoltaikstrom, Solarthermie, Windkraft sowie Wärme aus Biomasse (Holzpellets, Biogas) und grüner Wasserstoff.
- Gasheizung: Vor dem Einbau ist eine Beratung durch Fachleute Pflicht. Ab 2029 müssen Gasheizungen anteilig mit Biogas oder zugelassenem Wasserstoff betrieben werden (15% ab 2029, 30% ab 2035, 60% ab 2040, 100% ab 2045). In Wasserstoff-Erwartungsgebieten sind nur umrüstbare Gasheizungen erlaubt, die sofort mit mindestens 65% Biogas/Wasserstoff betrieben werden.
- Ölheizung: Ähnlich wie bei Gasheizungen ist eine Fachberatung vor dem Einbau vorgeschrieben. Ab 2029 müssen Ölheizungen anteilig mit Bioöl betrieben werden, mit steigenden Quoten bis 2045.
- Fernwärme: Bei einem Fernwärmeanschluss gibt es keine besonderen GEG-Vorgaben für den Gebäudeeigentümer, da die Netzbetreiber schrittweise die Umweltfreundlichkeit der Wärmeerzeugung sicherstellen müssen (geregelt im Wärmeplanungsgesetz).
- Elektrische Wärmepumpe: Der Einbau einer elektrischen Wärmepumpe erfüllt die GEG-Anforderungen automatisch.
- Pellet-Heizung: Eine Fachberatung ist vor dem Einbau nötig. Es dürfen nur nachhaltig zertifizierte Holzprodukte verwendet werden.
- Wärmepumpen-Hybrid-Heizung: Dieses System kombiniert eine Wärmepumpe mit einem weiteren System (z.B. Gaskessel). Es muss fernansprechbar und steuerbar sein und die Wärmepumpe einen Hauptbedarf von mindestens 30-40% der thermischen Leistung decken.
- Solarthermie-Hybrid-Heizung: Eine Solarthermieanlage wird durch ein weiteres System (z.B. Gaskessel) ergänzt. Das zusätzliche System muss mindestens 60% Biogas, Bioöl oder zertifizierte Biomasse nutzen. Die Solarthermieanlage muss eine bestimmte Mindestgröße haben.
- Stromdirekt-Heizung (Infrarotheizung): In Ein- und Zweifamilienhäusern mit selbstnutzenden Eigentümern ohne Einschränkung erlaubt. In größeren oder vermieteten Gebäuden nur bei hohem Dämmstandard der Außenbauteile.
Übergangsfristen und Sonderregelungen
Für den Einbau von Heizungen in größeren Gebäuden (ab sechs Parteien) ist bei einem wasserbetriebenen Heizkörpernetz ein hydraulischer Abgleich inklusive Heizlastberechnung vorgeschrieben. Bei Etagenheizungen oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt es Fristenregelungen: Fällt eine Heizung aus, muss innerhalb von fünf Jahren entschieden werden, ob eine zentrale oder weiterhin Einzelheizungen genutzt werden. Bei einer zentralen Lösung verlängert sich die Frist auf 13 Jahre ab Ausfall der ersten Heizung.
Pflichten für den Betrieb bestehender Heizungen
Seit 2024 schreibt das GEG für größere Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen vor, dass die meisten laufenden Heizungen von einer Fachperson überprüft und optimal eingestellt werden müssen. Dies gilt für Heizungen mit wasserversorgtem Heizkörpernetz und Wärmepumpen.
- Altere Heizungen: Vor Oktober 2009 installierte Heizungen müssen bis September 2027 überprüft werden.
- Neuere Heizungen: Spätestens nach 16 Betriebsjahren ist eine Überprüfung und Optimierung erforderlich.
Inhalte der Heizungsprüfung
Die Prüfung umfasst die Effizienz der Heizungspumpe, gedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Bereichen, die optimale Einstellung des Temperaturbereichs (insbesondere Vorlauftemperatur) und eine angepasste Heizungssteuerung für Nacht- oder Sommerbetrieb. Bei Wärmepumpen sind zusätzlich die Effizienz der Anlage (Jahresarbeitszahl JAZ), der Heizkörper-Durchfluss (hydraulischer Abgleich) und der Kältemittelkreislauf zu prüfen.
Weitere Regelungen und Vorschriften im GEG
Das GEG enthält noch weitere wichtige Bestimmungen, die den Umgang mit Immobilien betreffen:
- Energieausweis: Für alle beheizten oder gekühlten Gebäude, die vermietet oder verkauft werden sollen, ist ein Energieausweis Pflicht. Er gibt Aufschluss über die energetische Qualität und hilft, künftige Energiekosten abzuschätzen. Eigentümer oder Makler müssen ihn potenziellen Mietern oder Käufern unaufgefordert spätestens beim Besichtigungstermin vorlegen. Der Ausweis stuft Gebäude in Effizienzklassen von A+ bis H ein, und diese müssen bereits in Immobilienanzeigen veröffentlicht werden.
- Beratungspflicht: Wer ein Gebäude komplett saniert, energetisch neu bewertet oder kauft, muss Beratungsangebote zum Energieausweis prüfen und ein kostenloses Beratungsgespräch bei einer Fachperson wahrnehmen.
- Bestätigung des Wärmeschutzes: Bei Sanierungen, die dem GEG unterliegen, muss ein Sachverständiger für Wärmeschutz die Einhaltung der Vorschriften bestätigen. Bei genehmigungsfreien Vorhaben genügt eine Unternehmererklärung. Die Bescheinigung ist zehn Jahre aufzubewahren.
- Eigene Stromproduktion: Wer Strom am Gebäude selbst produziert, etwa durch Photovoltaik, kann diese Energie großzügig in der Energiebilanz anrechnen lassen, was die Erfüllung der GEG-Anforderungen erleichtert.
- Inspektion von Klima- und Lüftungsanlagen: Diese Anlagen müssen regelmäßig von Fachpersonal überprüft werden. Die Ergebnisse sind zu bescheinigen und auf Verlangen den Behörden vorzulegen. Neue Anlagen müssen in bestimmten Fällen eine Wärmerückgewinnungseinrichtung besitzen.
- Kontrolle durch Schornsteinfeger: Bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger überprüfen im Rahmen der Feuerstättenschau die Einhaltung des GEG, beispielsweise den Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung von Rohrleitungen. Bei Verstößen setzen sie Fristen zur Nachbesserung.
Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz können von Behörden als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Dies betrifft beispielsweise die Nichteinhaltung energetischer Anforderungen im Neubau oder bei Sanierungen, das Nichtvorlegen von Energieausweisen oder fehlende Klimaanlagenüberprüfungen. Die Geldbußen können bis zu 50.000 Euro betragen.
